În astfel de situații, locatorul își pune problema evacuării chiriașului din imobil, având în acest sens la dispoziție și o procedură urgentă de obținere a unui titlu executoriu de evacuare. Aceasta se deosebește de procedura de drept comun, care, neavând caracter urgent, ar presupune un timp îndelungat, date fiind termenele procedurale obligatorii. Vom prezenta în continuare principalele repere ale procedurii speciale a evacuării din imobilele folosite fără drept, raportat la cadrul normativ în vigoare.
1. PROCEDURA PREALABILĂ
Atunci când dreptul chiriașului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării contractului de închiriere prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului (de pildă, denunțarea unilaterală, dacă acest drept este prevăzut pentru locator), prin neplata chiriei precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica chiriașul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
2. PROCEDURA DE EVACUARE
Evacuarea voluntară
Dacă chiriașul care a fost notificat în condițiile de mai sus a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.
Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către chiriaș ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum și în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.
Evacuarea judiciară
Dacă chiriașul care a fost notificat în condițiile de mai sus refuză să evacueze imobilul ori dacă chiriașul a renunțat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței2 să dispună, prin hotă- râre executorie, evacuarea imediată a chiriașului, pentru lipsă de titlu.
Cererea de evacuare se judecă cu citarea părților, în afară de cazul în care evacuarea imobilului pentru neplata chiriei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii. Dacă părțile sunt citate, judecata are loc de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare.
Hotărârea de evacuare este executorie și poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă s-a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.
Suspendarea hotărârii de evacuare
Executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată. Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul căii de atac exercitate de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziția creditorului, chiria la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie datorate până la data cererii de suspendare, precum și cea aferentă ratelor de chirie ce ar deveni exigibile în cursul judecății procesului.
Suspendarea încetează de drept dacă, la expirarea termenului pentru care chiria a fost astfel acoperită, debitorul nu cere și nu depune suma ce se va fixa de instanța de executare pentru acoperirea unor noi rate, în condițiile de mai sus.
*Acest material prezintă cadrul legal general în materie, fără pretenții de exhaustivitate pe subiect. Ideile prezentate sunt strict informative și nu elimină necesitatea analizării prevederilor legale expuse și nici pe aceea a consultanței juridice oferite de un avocat, nefiind un substitut pentru acestea într-o speță concretă.
Desigur, în situația în care locatorul nu are deja un astfel de titlu executoriu. De exemplu, potrivit legii, contractul de închiriere încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Deci, într-un astfel de caz, locatorul nu ar mai avea nevoie de o procedură judiciară de obținere a unui titlu executoriu de evacuare, putând pune în executare, în condițiile legii, direct contractul de închiriere care, prin ipoteză, constituie titlu executoriu.
Instanța competentă este judecătoria în circumscripția căreia se află situat imobilul închiriat.
Text: Rubrică realizată de av. Achim-Sorin RĂZOARE – colaborator Laurențiu,
Laurențiu & Associate