Noile reguli privind TVA-ul afectează direct, atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii. Înțelegerea corectă a faptului generator de TVA, a perioadei tranzitorii și a mecanismelor de regularizare devine esențială pentru a evita costuri suplimentare sau posibile litigii. Această schimbare nu este doar o ajustare tehnică de TVA, ci are implicații directe asupra contractelor de vânzare, finanțărilor bancare, relației dintre cumpărători și dezvoltatori și, în final, asupra prețului locuințelor.
1. Regimul tranzitoriu – ultima șansă pentru cota de 9%
De la 1 august 2025 și până la 31 iulie 2026, legislația menține un regim tranzitoriu, prin care persoanele fizice pot achiziționa o singură locuință cu cotă redusă de 9%, dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile: suprafața utilă maximă de 120 mp (fără anexe gospodărești); valoarea maximă de 600.000 lei (fără TVA, inclusiv terenul); locuința să fie locuibilă ca atare la momentul livrării (până cel târziu la 31 iulie 2026); cumpărătorul să nu mai fi beneficiat de o locuință achiziționată cu cotă redusă după 1 ianuarie 2023; încheierea unui act juridic între vii (antecontract, promisiune) până la 31 iulie 2025.
Dacă actul a fost semnat între 3 iulie-31 iulie 2025, este necesară plata unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței (fără TVA), achitat integral până la 31 iulie 2025.
Depășirea termenului de livrare atrage aplicarea cotei standard de 21% și obligă la regularizarea avansurilor facturate cu 9%.
2. Noua cotă redusă de 11% pentru clădiri cu destinație socială
Dincolo de aspectele tranzitorii, legislația introduce o cotă redusă de 11% TVA pentru anumite clădiri considerate parte a politicilor sociale. Aceasta se aplică la livrările de clădiri (inclusiv terenurile pe care sunt construite), destinate exclusiv:
• căminelor de bătrâni, caselor de copii, centrelor pentru minori cu dizabilități.
Aceste construcții beneficiază de un tratament fiscal distinct, în recunoașterea rolului lor social, fiind exceptate de la regimul general al cotei de 21%. Aplicarea cotei reduse necesită documente justificative clare privind destinația socială a clădirii.
3. Regula generală – TVA 21% pentru toate celelalte locuințe și clădiri
Începând cu 1 august 2025, orice altă tranzacție imobiliară intră sub incidența cotei standard de 21%. Această regulă vizează inclusiv:
• livrarea de locuințe către persoane fizice (în afara regimului tranzitoriu)
• livrarea de clădiri către autorități locale pentru atribuirea cu chirie subvenționată – facilitate care a fost eliminată din sfera cotei reduse.
Astfel, piața imobiliară se aliniază unui regim fiscal mai restrictiv, care va genera diferențe semnificative de cost pentru cumpărători și presiuni suplimentare pentru dezvoltatori.
4. Momentul livrării și faptul generator de TVA
O nuanță esențială este legată de definirea momentului livrării, care constituie faptul generator al TVA. Potrivit Codului fiscal:
• dacă transferul de proprietate se face prin contract notarial, data autentificării este momentul faptului generator;
• dacă există contracte cu plata în rate, momentul livrării este considerat data predării efective, atestată prin proces-verbal de predare-primire.
Această distincție este crucială: dacă livrarea efectivă are loc după 1 august 2025, se aplică noua cotă de 21%, chiar dacă anterior s-au facturat avansuri cu 19% sau 9%. În aceste cazuri, este necesară regularizarea TVA.
5. Regularizări și ajustări în practică
Situațiile tranzitorii implică frecvent obligații de ajustare:
• facturile de avans emise înainte de 1 august 2025 trebuie stornate și refacturate cu 21% dacă livrarea se face ulterior acestei date
• retururile și reducerile se corectează folosind cota aplicată la operațiunea inițială (de exemplu, un retur aferent unei livrări din iulie 2025 rămâne cu TVA 19%)
• în cazul în care contractul prevede prețul „cu TVA inclus”, diferența de TVA va fi suportată de dezvoltator. Dacă prețul este precizat „+ TVA”, diferența cade în sarcina cumpărătorului.
Astfel, redactarea clauzei privind TVA în antecontract sau în promisiunea de vânzare-cumpărare devine decisivă pentru distribuirea riscului fiscal.
6. Implicații contractuale și recomandări
Pentru cumpărători, riscul major este nevoia de finanțare suplimentară într-un moment tardiv al tranzacției fapt pentru care recomandările sunt următoarele:
• verificarea imediată a clauzei de TVA din antecontract; monitorizarea strictă a calendarului de predare; planificarea unei rezerve financiare pentru eventuale diferențe de TVA.
Pentru dezvoltatori, riscul este erodarea profitului sau chiar pierderi financiare, în special la proiectele întârziate, fapt pentru care recomandările sunt următoarele:
• reevaluarea termenelor de execuție și a riscurilor de întârziere; informarea transparentă a clienților cu privire la impactul fiscal; adaptarea contractelor pentru a preveni litigii.
Schimbarea regimului TVA începând cu 1 august 2025 marchează o resetare a cadrului fiscal aplicabil pieței imobiliare.
Regimul tranzitoriu de 9% oferă o oportunitate până la 31 iulie 2026, dar regula generală rămâne cota de 21%. Noua cotă redusă de 11% pentru clădirile cu destinație socială confirmă direcția unui tratament diferențiat, aplicabil însă doar unor cazuri limitate.
Într-o piață imobiliară tensionată, fiecare clauză și termen de livrare pot însemna diferențe financiare majore. Prin HG nr. 602/2025 și noul Cod fiscal, TVA-ul devine un factor critic: diferența dintre 9% și 21% poate schimba fundamental rezultatul unei tranzacții.
Astfel, TVA-ul nu mai este un simplu detaliu fiscal, ci o piesă centrală a negocierii. Atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii au nevoie de o strategie fiscală și juridică riguroasă pentru a evita riscurile și costurile neașteptate.